샤토레 시나노마치 집합주택 / 아오키시게루건축공방 (Chatelet Shinanomachi Housing / Shigeru Aoki Architect & Associates)

도쿄도 신주쿠구 시나노마치.

신주쿠 도심지에서 조금 떨어진 곳으로, 큰 대로변에서 조금 안쪽으로 들어가면 주택가 사이에서 크게 우뚝 선 건물이 나온다.

가운데 길게 선 콘크리트 매스를 중심으로 , 양옆으로 알루미늄패널과 폴리카보네이트로 수직,수평 패턴의 조합으로 인상깊은 이 건물은,

놀랍게도 쇼와46년,1971년 준공된 건물이다. 2022년 기준으로 지어진 지 50년이 넘은 이 건물.

아오키시게루건축공방의 리파이닝건축으로 새롭게 재생되었다.

재생이라는 테마를 중심으로 여러 관점에서 본 건물을 살펴보고자 한다.

 

건축적 면에서의 재생

 -전망이나 외관을 해치지 않는 내진보강

과거에 비해, 일본의 지진규모가 점점 커지고 있고 그로인해 지진피해가 커지고 있었다. 건축법에 그에 따라 내진설계 기준이 점점 엄격해지고 있다. 준공50년이 넘는 이 건물, 역시 과거의 내진설계 기준으로 지어진 건물이고,(일명 구지진건축물)커지고 있는 장래의 지진피해에 대해 담보할 수 없게 되었다. 현행의 내진설계기준에 맞추기 위해선 내진보강이 필요하게 된 것이다. 오너 역시 큰 자산이자 자신이 살고 있는 집에 대해 안전하길 원한다. 이 문제를 인식하고 여러 업체에 내진보강 안을 검토하게 된다. 그러나, 외벽 쪽에 브레스보강을 하는 등, 주거의 채광 면적이 줄어드는 등의  안이 있는 가운데, 채광면적을 확보하면서 내력벽을 증설하는 등 아오키건축공방의 주거성능을 충족하는 내진보강안이 선택되게 된다. 

 

-재건축에 비해 저비용, 적은 공사기간 그러나 신축과 동등한 레벨

오래된 건물에서 사실 눈에 확 와닿는 것은 콘크리트 벽 등의 구조보다 낡아진 화장실, 키친 등의 설비일 것 이다. 리파이닝 건축은 일반적인 리노베이션과는 다르게 건물 전체 한 동을 기존 골조를 제외한 전체적인 개선을 하기 때문에, 내외부를 포함해 새 건물처럼 바뀐 모습으로 재탄생한다. 기존 골조를 남기기 때문에, 기존 골조를 해체하고 다시 세우는 등 시간적 비용적 소비를 줄일 수 있기 때문에, 신축에 비해서 70%정도의 코스트와 짧아진 공사 기간으로 신축과 동등한 효과를 누릴 수 있게 되는 것이다.

 

-건축폐기물이 줄어듬으로서 환경친화적인 건축

기존 골조를 남기고 보수 및 재활용을 하는 리파이닝 공사로 인해, 동경대학 연구진과 공동연구를 통해,기존 건물과 같은 규모로 재건축할 때와 비교하여, 공사중 CO2발생이 약 70%가 줄어든 것을 확인했다. SDGs 등 앞으로의 탈탄소사회의 실현에 있어서도 주목할 부분이다. 

 

 

사업적 면에서의 재생

-재건축과 비교해본 이점

기존건물의 건축 당시에는 없었던, 일영규제와 높이제한 등의 법적인 제한 때문에, 기존 9층규모의 건물이 재건축을 할 경우 5층규모밖에 지어질 수 없었다. 이는 용적률 하락과 임대맨션의 수익성 감소로 이어진다. 리파이닝 건축이라는 선택지를 통해 기존 건물, 재건축할 경우에 비해 사업적으로도 이점을 얻을 수 있는 것이다. 

 

-사업성능의 향상

미츠이부동산과의 협업을 통해, 주변 주거임대시장을 분석하여,안정적으로 임대료 수익을 확보할 수 있는 주거모델을 제시했다. 기존의 각층 3LDK 3세대의 구성을 각 층 1LDK~2LDK 5세대의 다양한 주거 구성배치를 통해 사업성능의 향상과 안정적인 가동상황을 확보했다.

다양한 주거 모델을 통해, 기존 21세대에서 35세대(오너3세대)로 임대모델을 늘릴 수 있었다. 또한, 각 주거의 차음성능, 채광성능 등의 주거성능 향상을 통해 신축과 동등한 수준의 임대료를 얻을 수 있게 되었다. 

 

BEFORE 1F 진입부

AFTER 1F 진입부

재건축에 비해 얻는 이점이 많은 리파이닝 건축.

스크럽앤드빌드 방식과 또 다른 방향성을 보여주지 않을까싶다.